新政下 MODO创业发展中心诠释全新商业模式

——搜狐焦点专访MODO创业发展中心市场总监王劲晖先生

　　作为首个在青岛保税区以单体商业模式运作的项目，MODO创业发展中心从一开盘就引起了广泛的关注，2010年上旬 ，项目进行了首次产品说明会并针对保税港区的各项优惠政策进行了比较系统的介绍，而随着新政的下发以及市场的风云变幻，商业投资型项目又会有着怎样的立场和角度呢？ MODO创业发展中心的市场总监王劲晖先生就此问题接受了搜狐焦点网的专访。

【主持人】：王总，非常感谢您接受我们搜狐焦点的采访，先给网友打声招呼吧。

【王总】：朋友们大家好，网友们好！

【主持人】：在这里能首先介绍一下项目的具体情况吗？

【王总】：我们项目位于青岛保税区行政服务区内，江山南路与北京路交口。这个项目一共建筑面积17400平米，这是天津的汉镒资产并购的商业项目，由青岛亿达置业负责实施，项目体量并不是很大，是我们对于一个青岛商业地产市场的试水。

　　17400平米的商业楼，包括两大部分，我们分为高区和低区，低区是四层的一个商业，即我们青岛人讲的网点，天津、北京一般叫商铺；高区部分是我们的全功能（商住）办公用特点是宜商宜住，成套独立的卫生间、高配水电和观景电梯。设施比较完善，可以充分的让更多的自用者感觉方便，这个项目目前工程进度是我们外檐工程已经全部完成了，项目现在正在进行紧张的内装工程：括公共部分的精装以及大厦消防系统、电梯系统以及安保监控系统的安装调试工作。

　　按照我们工程的时间节点，大厦10月31号要竣工，10月31号竣工以后就进入了项目的一个验收阶段，大概用两个月进行验收，最终在12月底就可以交付使用，目前我们从3月2号开始正式销售启动，我们现在卖了接近30%，市场情况非常乐观。

【主持人】：价格是怎样的？

【王总】：我们低区部分均价1—4层的均价大概在7000块钱左右，当然一楼纯临街的价格大概在9000元左右，客户可以搭一个夹层，可以实现一层当两层用，性价比非常高。一楼网点目前仅剩三个单位，全都售罄了。

　　我们高区部分，基本上主要以自用为主，投资为辅，性价比比较高，我们有一个口号，高区的商业办公部分要做成一个真正创业者用得起的，起价四千出头，要比周边的住宅便宜很多，性价比非常高，也就是四五十万可以买一套一百多平米带卫生间的房子，既可居住也可以办公，对于创业者来讲，回旋余地是比较大的。

【主持人】：刚才说的商业，办公大部分都是多少的面积？

【王总】：我们的型最小是37平米，最大可以是整层在1200平米，因为我们都是一个框架结构，只要把隔断墙拆掉就可以了。

【主持人】：这个MODO模式成功了，现在已经是11个城市了，这个模式大家可能比较陌生了，能介绍一下这个MODO模式的特点者主要有哪些？

【王总】：汉镒资产公司专门负责对市场的低效土地或不良资产进行专业评估、判断之后进行收购，收购成本相对比较低廉，土地的成本相对低廉，之后我们按照MODO建筑学理念采取了外延做到精益求精，同时公共部位精装，虽然这个楼并不贵，但一进MODO的大堂，业主和访客就能看到到现代感、质感非常强装修，给大家有一种增位感。我们的内沿系统包括配置采用够用、合理、舒适。比如我们的项目把中央空调的费用省下来，减让到房价里面，这是因为我们经过市场长期的分析和研究，黄岛市场很多写字楼卖掉了，真正在里面办公入住的比较少，同样运行一百万的空调，一百家使用和十家使用买家分担的成本是不一样的，因此现在造成的局面很多家中低档写字楼，或者不是热销的写字楼，往往冬天很冷，造成恶性循环，越住人越少，作为投资人来讲，因为运营成本高，造成了客户流失很大，对于投资者来讲，那是非常不好的，所以我们决定把这部分钱减到房价里面，让大家看到实惠，比如三五十平米的房子，花一千多块钱买一个海尔、海信的空调完全可以满足需求，如果暂时没有租出去你可以不开你就没有费用。我们这样做的目的就是为了降低业主、投资人的的购买成本和运营成本。

　　MODO项目每一套房子都可以自成系统，比如我自己有水，有电有空调，每一套房子都可以成为一个系统。MODO项目都可以24小时运营，MODO大厦其实就是独立产权的集合体，也就是契约关系的集合体，因此像我们这样的理念，无论在一线城市的天津，北京还是上海都取得非常好的效果，还有在二线城市，比如说一些县级市，江苏的常熟，无锡的江阴同样销售率是百分之百，我们的项目，而且我们的销售周期也非常短， 17400平米纯商业楼，按照一般的房地产销售的周期，至少清盘需要一年半，这还是在操盘能力比较强的情况下，因为是纯商业楼，但是对于我们的项目只有八个月，我们八个月就要售罄。

　　我们有一个理念，价格决定一切，最优性价比可以实现地产销售的快速去化。这个性价比有两层含义：其一是低售价，其二是低运营成本。

　　我们是严格执行包括《物权法》在内的各项国家的法律法规，并对业权分配问题进行了深入论证和研究并实施中，我们楼顶广告位计划投资30万左右，比较高档的广告牌，我们投入30万是列入经营计划成本，30万的广告位在正式交付使用以后，在保税区的相关部门监督下进行公开招标，选择有实力的广告公司签约收取一定的广告发布费，这部分收益是要MODO项目业主的，这个钱直接拨给物业公司，去递减业主物业费。

【主持人】：MODO创业发展中心的模式对他们是很好的一种？

【王总】：我们的理念非常简单，如果你不让别人赚到钱，那没有人投资你的楼，我们愿意留一定的投资空间给投资人。现在大家也都知道通货膨胀率比较高，也有一些调控，很多社会资本它的资金，你说他流向在哪儿？以前住宅卖得非常火，因为刚性需求很大，中国住宅需求量很大，很多有钱的人社会资本比如那种私营小业主，比如说有一些其他的工业产业的，工业利润年回报率百分之八九，大量的社会资本流入了住宅行列，造成住宅行列涨幅比较大。国家调控以后，这些社会资本想利用住宅投机的可能性就不大，或者难度增加了，成本也增加了，这些社会资本很大的一部分转化为理性投资。其实商业地产从一开始就具有非常强的理性投资价值，我们算了一下，我们不算我们土地的升值，我们自己的写字楼，比如说花四五十万买一套写字楼，月租金每天每平米一块钱，通过计算我们的回报率能达到百分之八点多，投资回报率只是指投资，当然这是一方面，还有一方面，做任何房地产项目，包括土地每年都有一定的增值幅度，按照全国范围内包括一线城市二线城市三线城市综合评价商业地产年增值率大概在7%左右，土地增值7%是非常正常的，加起来投资商业地产，它的平均综合回报率应该接近在16%，这样对于一种社会资本的潜力就很大，而且这里还存在在我们黄岛、开发区、保税区我们这边大小隧道落成以后，对于地价的升值又有一个非常大的促进作用，所以我们愿意留下一部分升值空间给投资人。

【主持人】：真心的为业主服务，真心希望业主买到房子以后，对他们自己来说有很大的意义。刚才也提到创业发展中心在保税区，保税区也是开发区特殊的地理位置，这样一个创业发展中心对保税区有什么促进作用？

【王总】：我们MODO创业发展中心的所处的位置正好在保税区的入口处，是保税区目前的政绩工程、形象工程、面子工程，以前项目在我们接手之前破破烂烂，对保税区形象造成一些负面影响，因为我们资金实力也不错，所以我们施工非常快，一天一个形象展示，所以得到各方面保税区管委领导的各部门的认可和支持，同时他们也会给我们介绍一些大量的投资客户，或者在保税区发展的企业，对他们来讲我们的价格是最低的，对于他们招商引资来讲，招商对象投入成本很低，就可以用到比较体面的办公环境，对于他们来讲难度也降低了，所以我们双方之间是互相促进，互相支持的作用，而且目前我们项目还有一个隐含的升值的空间，也是和对保税区本身相关，最主要的大家现在看到保税区西门北京路入口还有一个象征性的关卡，那个关卡的来历就是保税区为完成一期分管，在当时为了应付中国海关总署的检查做了这样一个象征性的关卡，因为有这个关卡对里面的商业会造成一定的影响，给人感觉到出入不是很方便，我们现在了解到，通过保税区的有关部门确认，在明年六月底之前，二期完成封关，保税区北京路西口的关卡要取消，要挪到里面，关卡只封厂房和仓库，管委会包括周边的银行，还有我们的大厦，现在因为保税区的利好有一家新加坡的酒店集团已经购买了，现在四星级酒店他们在那边已经开始装修了，所以这一块完全就是变成了保税的行政服务区，这样也是对于一个潜在升值的利好。

【主持人】：MODO创业发展中心地处保税区，我们也知道四月份新政出台了，有人认为新政过后商业地产迅速的发展起来，前一阵也做过一个类似的论坛，很多业内人士都对新政后的商业地产的发展，对开发区的商业地产前景非常的看好，不知道您是怎么认为的？

【王总】：从长远看或者中长期效果来看，刚才前面已经讲过了肯定具有非常强的投资价值，而且它的投资价值是非常稳定或者非常稳健的，中国本身是土地比较稀缺的国家，人均土地数量是比较少，尤其可以用于商业和住宅项目，住宅飞涨就是因为具有稀缺性，所以刚性需求比较大，社会资本大量涌入住宅业，所以造成房价涨幅比较大，调控对于我们来讲，用我们董事长的一句话来讲，调控为我们的商业地产带来了一个商机，我们董事长——汉镒的创始人是以前万科的副董事长郭钧，他的相关各大网站上在博客上也专门阐述了这一点，而且我们也看到很多大型的地产企业和中介机构，现在新政出台之后纷纷成立了商业地产事业部。在地产业内已经有个共识，住宅时代暂时结束了，住宅地产进入一个低谷或者比较长的调整期，商业地产开始启动，从目前看，因为政策刚刚出台，包括青岛的具体实施办法也刚刚出台，可能一些投资人或者一些社会资本还在观望和徘徊，那仅仅是暂时的，我相信更多的理性的客户会追求中长期的利好。另外还有金融因素，在我们目前的通货膨胀压力非常大，人民币升值的压力也非常大，在目前的金融环境下，投资地产永远比买股票风险系数要低，而且比较稳健。

【主持人】：最后，请王总给我们搜狐焦点网友说几句话吧！

【王总】：感谢搜狐焦点提供这样一个给我和大家交流的机会，刚刚在这里谈了自己的几个观点，希望能帮大家，再次祝福各位网友，身体健康，早日买到自己心仪的房子！谢谢

【主持人】：再次感谢王总接受我们的采访，谢谢！

来源：青岛亿达置业